本文对于预告登记的特征,统一登记管理模式的建立,房产登记机关怎样完善房屋登记管理制度等问题进行了简单的说明,并结合房屋登记实际工作,指出了房屋预告登记的注意事项。便于准确地履行房屋预告登记程序,更好的服务社会。
关键词房屋预告登记登记管理模式登记失效

一、预告登记的特征
(一)预告登记的目的
为了保证将来实现物权,包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。
(二)预告登记的前提
当事人签订了不动产物权的协议,例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。
(三)预告登记的必条件
当事人之间必须事先约定预告登记。
(四)预告登记的效力
具有排他效力,预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力,可以保护预告登记权利人的利益。
二、建立统一的登记管理模式,有利于做好房屋预告登记
(一)依法行政,制定地方性法规
《城市房地产管理法》、《物权法》、《房屋登记办法》是房产管理工作的法律依据,它们都规定了房屋需统一登记。《物权法》规定了国家对房产实行统一登记,《房屋登记办法》明确“房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构,是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记的工作机构”。因此,各城市应根据以上法律规章,结合自己实际情况制定房屋登记法规。规定在市房产管理部门下设的登记机构办理房屋登记。将集体土地上的房屋统一登记,制定细化的登记实施细则,建立完整的房屋登记体系。
(二)创新登记理念,改革行政管理体制
市房产主管部门应将创新理念,改变管理职能,以为人民服务为根本宗旨,根据各区的市场交易量及登记业务量合理地设立服务窗口,使对外服务人员的结构与业务量匹配,满足业务需。房屋登记是房产管理部门行使政府职能的服务性工作,原有体制的弱点已经影响到政府形象和服务效率,房管部门应加快行政管理体制的改革,加大机构的整合力度,规范办事机构,避免职责交叉、业务与行政分离的现象,可以节约行政资源,提升服务水平和依法行政能力。
(三)改革行政体制,推进城市化建设
改革行政体制,市房产主管部门应统一管理登记机构的事权、人权、财权。形成一线制管理体制,实现登记一体化。有利于普及房屋登记工作,能更好的保护使城乡百姓的房屋物权。另外,城乡结合部、农村的房屋数量及房屋权利人的信息都可以在登记系统中查询,也可以准确统计数据,为政府测算改造成本、统筹安排,推进城市化建设提供依据。
(四)完善内部机制,提升房屋登记水平
建立决策、执行、监督三个部门,使它们相互制约、相互协调。建立责权一致的考评机制,按照工作数量和质量实行考核评价,明确奖惩分配,建立公平公正的考核体系,统一的业务标准、管理机制及操作平台。实施过错责任追究制度,可以强化员工的责任心,激发工作热情。提高登记工人员整体政策执行力及房屋登记水平。
(五)整合信息资源,发挥信息效能
推广应用互联网登记信息系统,扩大系统使用范围,规范业务操作,提高信息准确率。统一房屋编码规则,规定数据输入标准,可以梳理以往的基础信息,有效地发挥便于查询、统计及分析房屋登记信息。实现房屋登记与土地、测绘、规划、建设等部门的信息共享,加强部门协作,数据互访、信息共享,成立城市地理信息系统。为政府宏观调控提供信息依据,更好地开展工作。
(六)加强人员培训,服务民生
复杂性的登记业务和多样性的社会需求,求工作人员提高业务能力,登记人员的培训显得尤为重。登记人员掌握理论知识和业务操作的同时还有处理复杂、棘手业务的素质。培训计划根据法律、法规和实际工作情况制定,提高房屋登记队伍整体素质,为将来的统一登记储备好人才。以便能够在服务方面有统一规范,广大群众也方便登记办证。
三、完善房屋管理制度,有利于做好房屋预告登记
(一)房屋管理重在服务群众
登记机关是面向群众的单位,服务群众是基本宗旨。登记办证对群众十分重,涉及他们的自身利益。因此,在管理方式、流程设计等方面都从办证群众的角度考虑进行。工作严谨仔细、热情礼貌,办证环境轻松、舒适。调整办证大厅结构,增强服务功能。调整办证流程,三审简化为二审。设立咨询投诉中心,由懂法律、熟业务的工作人员接待群众的咨询和信访,妥善处理突发事件。开通咨询热线,便于办证群众查询办证政策法规、知识及进度。
(二)提高房屋管理工作效率
登记机关的工作性质法律性很强,涉及很多复杂的利益关系,因此,管理宗旨、工作流程设计、考核评价体系体现了风险、责任、效率及质量的辨证统一关系。内部制定了惩治和预防腐败的制度、考勤请假制度等。坚持用制度约束人。形成工作有标准运行有机制、绩效有考核的管理制度。进行“数字房产”建设,购买小型机的硬件设备,引进新版房屋权属的管理软件,使信息详细化和电子化,并具有唯一性和公开性,提高了办证工作的效率
(三)完善房屋管理的人本管理
人本管理模式的核心是尊重人、关心人、体现出人的价值,将职责和个人价值、社会求统一起来。清醒的认识自己,克服经验少、情绪浮躁、心理承受能力差的缺点。创造价值需环境,团队激励机制是实现目标的重前提。健康的团队文化可以激发创造力和创新精神,形成有凝聚力。
四、办理预告登记的注意事项
(一)预告登记顺序
预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后,两个登记程序是相互独立,不能省略,不可相互替代,更不能颠倒顺序,但可同步进行,并同时完成。
(二)预告登记可单方申请
在房屋登记程序中,求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”这一特别条款是为了保护弱势办证群体。在办理预告登记时,不忽视了这条特别规定,也不扩大适用范围。它只适用于预购商品房的情形,预购商品房设定抵押、房屋转让的情况,即使当事人事先有预告登记的约定,也不可以单方申请预告登记。
(三)预告登记的失效
预告登记只完成了物权的请求权,只有进行了本登记,才能取得真正意义的物权。但下列情形时,预告登记失效。一是主债权消灭的情形;二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。

参考文献
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[2]宋志先.以人为本,解放思想完善房屋登记管理[J].广西城镇建设,2009,(05).
[3]武建敏.准确履行房屋预告登记程序的探讨[J].价值工程,2010,(01).
[4]陆檬.房屋登记管理模式转型探索[J].房地产行政管理,2010,(06).

作者简介
韦红浪(1968-),女,壮族,房产经济师,全国房地产估价师,全国房地产经纪人,就职于广西柳州市房屋登记管理中心,主从事房屋登记审核工作。